“东西湖融创观澜一号临停价格高、车位无短租”这事

自由的风

聊聊“东西湖融创观澜一号临停价格高、车位无短租”这事[color=rgba(0, 0, 0, 0.298)]东西湖消息 [url=]武汉突发[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.298)]今天

微信公众号东西湖消息接着聊聊“东西湖融创观澜一号临停价格高、车位无短租”。

1、有业主投诉东西湖融创观澜一号临停价格高、车位无短租

前因后果的车轱辘话微信公众号东西湖消息就不说了，看上文链接。

2、有一些业主在留言中提到了三个法律法规，包括《物业管理条例》、《物权法》和《武汉市物业管理条例》。实际上，有另外一个条例可以了解一下，《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》，因为它不光与《武汉市物业管理条例》一致，而且更细、更新一些，有兴趣的可以读一下《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》。

3、《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》与车位相关部分内容包括：

第十一条  物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。未成立业主大会的，应在前期物业服务合同中约定，并按合同约定执行。

对业主拥有产权或使用权的车库（位）不得收取停车费，物业服务主体可按照合同约定收取物业服务费，物业服务费可按车库（位）的个数计收，也可按法定产权面积计收。

第十二条  商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，并在销售场所醒目位置进行公示，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

第十三条  对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：

（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；

（二）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如临时停放的肢残人驾驶的专用代步车辆等；

（三）临时停车不超过30分钟的车辆；

（四）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；

（五）当地人民政府批准免费的***车辆。

4、其中，最主要的是《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》的第十二条。

第十二条  商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，并在销售场所醒目位置进行公示，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

5、此外，细则中武汉市中心城区住宅前期物业服务收费政府指导价标准

物业服务等级	基准价（元/米2·月）
	有电梯	无电梯
五星级	3.2	2.7
四星级	2.6	2.1
三星级	2.1	1.6
二星级	1.6	1.1
一星级	1.2	0.7

注：上述标准最高可上浮20%，下浮不限。

微信公众号中北路备注：《武汉市物业服务收费管理实施细则》附件为武汉市中心城区住宅前期物业服务收费政府指导价标准。请注意，指导不是强制。

6、不过微信公众号东西湖消息读者需要了解的是《武汉市物业服务收费管理实施细则》【2019】298号文自2019年8月1日起实施，有效期3年。如果在发文之前的有些事情，是不具有追溯效力的，比如说“商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，并在销售场所醒目位置进行公示，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。”这一条，前面半截“商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，并在销售场所醒目位置进行公示”这个可能是无法做到了，以前卖车位的时候，应该基本没有开发商把车位的租售方案拿出来，但是这里请注意了，这里细则说的是车位租售方案在商品房销售前要先公示让大家看看，不是说，车位在商品房销售前就可以先拿出来卖了。

7、为了早回款，车位偷偷拿出来卖，房子都没交付收房就恨不得先卖车位，车位卖的不搞价格公示，这些手法其实屡见不鲜，注意，这里说的不是融创，只是说前几年在开发商租售车位这个层面比较常见，为什么呢？因为如果商品房无证预售，不做公示，是要扣分的，但是车位这方面，在前几年，抓的不是很严。

8、《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》说“不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）”，但是细则本身没有说什么是“不公平的高价租售”，这个就要再找规定依据了。

9、一把老百姓认为，不公平的高价，就是比周边高，但是房子、车位这些本来也是有高低档次的，无论是租售，价格有高低也正常。老旧小区最低一个月六十块的都有，那不能和商品房相比，公不公平肯定要看制度规定，不能个人说高了就高了，那不科学，那么微信公众号东西湖消息就找一下规定来比较一下。

10、2016年，《武汉市机动车道路临时停放管理办法》正式实施，这个也是武汉目前执行的道路临停的收费标准，微信公众号东西湖消息看了下，武汉市发改委这么规定的：收费分为一类区域和二类区域。一类收费区域基本为二环线以内，每天7点至21点，小型车停车第一小时为每泊位3元，自第二小时起，收费标准为每泊位每小时4元，每天累计最高收费不超过25元。二类收费区域为中心城区内除一类外的***区域，每天7点至20点，小型车收费标准为每泊位每小时2元，每天累计最高收费不超过8元。

当然道路临停，不是小区临停，微信公众号东西湖消息只是说可以比较一下。

11、那么，小区的停车收费是什么标准？准确说是商品房小区的停车收费标准是什么标准？微信公众号东西湖消息读者我们一起来探寻一下，这里说个题外话，很多人习惯了百度，找到一条政策，对自己有利，就拿来用，并不细看政策所在区域或者时效性，这是有问题的，但也可以理解。微信公众号东西湖消息也并不专业，但是微信公众号东西湖消息会用专业一些的方法来查找信息，仅供参考。

12、2011年，武汉晚报一则报道显示，目前，我市普通住宅小区的停车收费包括两部分，一是车辆停泊服务费；二是场地租金，目前属于市场调节价，由产权人或者投资人与停车人双方协商确定。在一些地段较好、车位紧张的小区，产权人或投资人可能将租金标准定得较高，致使业主意见较大。根据《武汉市物业管理条例》规定，物业管理区域内规划车位、车库租赁费，今后将实行政府指导价。

这里的点是两个，一个是车位费包括车辆停泊服务费+场地租金，当然现在也一样，另一个是将实行政府指导价。

13、同样在2011年，楚天金报报道显示，武汉市物价局表示，根据他们对7个中心城区62个住宅小区的14823个车库现行的收费情况，和14个房地产建设项目地下车库的建设成本进行深入调查，发现这些小区停车收费平均水平为二环线内276元/月，二环线外186元/月，开发商每个车库平均建设成本为12.3万元。凡是物业管理区域内车位，车库租赁费指导价为：每月每车位（车库），小车（七座及以下）200元，大车（七座以上）300元，摩托车（电动车）20元 ，物业方根据楼盘品质、所处地区，以及地下、地上差异，最高可上浮30%，下浮不限。

微信公众号东西湖消息提醒，请注意都是接近十年前的价格。

14、到了2014年年底，媒体报道有两个，其实也是让微信公众号东西湖消息有点不知道状况。

15、第一个，是武汉市的关于加强住宅小区车位、车库管理的工作措施（征求意见稿）出来了。

制定住宅小区车位租赁费政府指导价

在充分调研、广泛征求意见的基础上，对开发企业将规划配建的车位、车库出租的，其车位的场地租赁费依法实行政府指导价，避免开发企业利用其主导地位制定过高的租赁收费标准。

明确住宅小区车位场地租赁费政府指导价标准，分类制定基准价并确定浮动比例。二环内：小型车400元/月，中型车500元/月；二环至三环：小型车300元/月，中型车400元/月；三环外：小型车200元/月，中型车300元/月。以上标准最高可上浮20%，下浮不限。根据公安部《关于印发<机动车驾驶证业务工作规范和<机动车登记工作规范>的通知》（公安管[2004]115）号确定车型分类。中型车：车长小于6米，乘坐人数（含驾驶员）大于9人且小于20人的载客汽车和车长大于等于6米，总质量大于等于4500千克且小于12000千克的载货汽车。

微信公众号东西湖消息读者可以注意，这里面，也是两个点，一个是政府指导价，指导价，当然和以前规定一样，这个不是强制的，一个是根据具体二环三环这些来定指导价格，应该是比较细而且也比较接近现在的一个规定，但是注意了，微信公众号东西湖消息没有找到武汉市的关于加强住宅小区车位、车库管理的工作措施（征求意见稿）后来是否通过并正式发布，这个可能是微信公众号东西湖消息个人查询有问题吧，但是确实只看到征求意见稿，没有看到正式的，这一点仅供参考。

15、2014年年底，也有楚天金报的另外一则报道，名字叫做“湖北将放开18项价格和收费 小区停车费不再有政府指导价”，下面是报道原文。

据了解，湖北省的住宅小区停车服务包括住宅小区停车费、小区停车位的保洁费以及安保费用等，这类收费项目一直采取属地管理，也就是由市、县、区制定收费标准，物价部门表示2015年后我省的住宅小区停车费将改由市场定价。

在武汉，虽然车辆的停泊服务费一直施行的是政府指导价，但近些年来，关于小区停车费过高引起的纠纷屡见报端，此次价格放开后，会不会给停车费继续大涨提供温床？“停车费并不是开发商或物业公司单方面说涨就能涨的，这必须要业委会与物业公司或开发商双方协商，由双方约定。”昨日针对这一疑问，雷方清处长这样说道。

他表示，小区地面停车权属是归小区业主所有的，开发商不能以盈利为目的收取停车费。放开了这些价格与收费项目，也是标志着物价部门将事前审批，改为了事中事后监管，将会对停车收费进行更严格的监管。

微信公众号东西湖消息在这时有一点迷惑了，到底还有没有指导价，但是不管有没有，第一，指导价没有强制性，这是肯定，第二，如果上面的领导说，“小区地面停车权属是归小区业主所有的，开发商不能以盈利为目的收取停车费”，更重要的一个逻辑是“停车费并不是开发商或物业公司单方面说涨就能涨的，这必须要业委会与物业公司或开发商双方协商，由双方约定”，也就是协商原则。

16、2018年年底，楚天都市报的报道，“武汉新版物业管理条例明日起施行 房管部门权威解读:小区车位优先租售给业主”，这个新修订的《武汉市物业管理条例》也就是前文最开始，有一些业主在留言中提到了三个法律法规包括《物业管理条例》、《物权法》和《武汉市物业管理条例》其中之一了。

这里时间线就连上了，在《武汉市物业管理条例》之后，就是微信公众号东西湖消息所说的《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》，微信公众号东西湖消息花了很多时间，想说明的是，你一开始听我的就好了，哈哈哈，其实不是这样的，微信公众号东西湖消息写这个稿件，不是为了喷某个开发商，拿双面胶贴瓷砖的开发商都有，哪里喷的过来，这里只是探讨怎么样去思考、学习一个事，如果现实生活中，有人跟你说，你就听我的，煽动情绪，挑起矛盾，我觉得这个人就有问题，从扯皮的角度来说，不讲道理有时候是管用的，但是更多时候，有理有据，抓住要害可能更好一些。

17、回到这个案例，逻辑是，停车费是市场调节，所以开发商看似没有违规，但是《武汉市物业服务收费管理实施细则原文》规定，不能搞“不公平的高价租售”，以前也有“小区地面停车权属是归小区业主所有的，开发商不能以盈利为目的收取停车费”这样明确的说法，所以事情的症结是什么是“不公平的高价租售”？如果去对比以前规定，“三环外：小型车200元/月，中型车300元/月。以上标准最高可上浮20%，下浮不限”。可能不是那么合适，去对比周边居民小区的价格，可能是比较正确的做法。

18、微信公众号东西湖消息为什么会写这个稿件，因为截止今天凌晨一个业主的回复，细节就不说了，直接说结论，微信公众号东西湖消息认为在车位监管上，规定制度可能是漏洞的。

19、这里有两个案例，不好意思，用的都是融创的案例

10.9武汉房企信用扣分情况

融创九派江山一江赋因价格折扣问题被市房管局约谈

上面这个，武汉融景臻远房地产开发有限公司，应该是融创汉阳项目，也就是1890项目的项目公司，因为未按照已报备的商品房预（销）售方案销售商品房，被信用扣分。

下面这个，是融创经开项目融创九派江山一江赋因价格折扣问题被市房管局约谈。

这里微信公众号东西湖消息读者可以看到，武汉在商品房销售过程中，监管是很强的，没有按照报备的销售方案卖就会被扣分，但是相对于商品房而言，车位销售租赁监管看起来就弱一些，放手给了市场调节，那么业主认为价格高了，就会扯皮。由有业主投诉东西湖融创观澜一号临停价格高、车位无短租来看，“因该小区人车分流，开发商现通过长租、临停的方式处置车位，暂不支持月租，开发商行为不违反相关规定”这样的措辞还是有问题的，因该小区人车分流？暂不支持月租？细读一下，上下的逻辑还是有些问题。

20、目前，官方发声是：针对该项目临停价格高、无短租的问题，因开发商行为不违反相关法律法规，2020年8月，区住建局已下达监管函，但开发商、物业仍不开放短租、降低价格。2020年10月1日，因停车位问题，市区相关部门组织协调，但仍无法达成一致。下一步，区住建局将联合相关部门进一步进行协调。

21、这里可以看到，官方还是在介入的，积极调解的，其实车位销售通常是开发商主导，不是物业主导（部分尾盘后期会是物业经手处理，回款还是回到开发商），所以物业其实关系也不大（天天跟你打交道，得罪了业主以后可以直接被请出场的，物业没必要折腾你嘛，对吧），留言中一个朋友说了一句“别为难门卫大哥”……所以说业主素质还是可以的，官方、物业好像都没毛病，当然也不是业主的问题，谁没事折腾……还是正常协商比较好，车位的事情，并不是只有东西湖有，在武汉还属于比较常见的，一般微信公众号东西湖消息看到的案例最后都是折中处理了，还好……

自由的风

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